Mungkin Teman-teman sering melihat iklan, berita, atau mendengar tentang Investasi Tanpa Modal, apakah hal ini benar-benar bisa dilakukan, atau hanya kebohongan?
Tanpa modal di sini tentu artinya tidak mengeluarkan modal uang, atau mengeluarkan sangat sedikit dan tidak signifikan terhadap harga total properti. Misal investasi properti 2 Milyar, tapi hanya mengeluarkan uang dari kantor kurang dari 1% dari 2 Milyar, alias kurang dari 20 juta. Bisakah?
Banyak cara yang diajarkan untuk investasi properti tanpa modal, salah satunya adalah yang tertulis di buku Rich Dad Poor Dad yang ditulis oleh Mr. Robert Kiyosaki, yang menjadi buku terlaris di sekitar tahun 2000-an awal.
Dalam buku tersebut, Mr. Robert Kiyosaki menceritakan pengalamannya investasi properti dengan membeli rumah sewa dan tidak mengeluarkan uang sendiri, karena membeli dengan KPR, dan membayar KPR tersebut dengan uang hasil sewa properti tersebut. Mr. Robert Kiyosaki sudah melakukan hal ini sejak tahun 80-an dan hari ini, Beliau sudah memiliki 7000 rumah sewa, 8 hotel, dan 3 lapangan golf. Semua properti tersebut menghasilkan pendapatan, yang dipakai Beliau untuk membayar angsuran KPR / kredit properti-properti tersebut.
Kunci investasi properti tanpa modal ala Rich Dad Poor Dad ini adalah membeli properti tanpa uang dari kantong sendiri (dalam hal ini melalui bank, alias KPR/Kredit), dan membuat properti tersebut menghasilkan pendapatan lebih besar dari angsurannya. Sehingga dengan berjalannya waktu, kredit akan lunas sendiri, dengan pendapatan dari uang yang dihasilkan properti tersebut. Intinya itu.
Mungkinkah hal tersebut dilakukan di Indonesia? Tentu ada perbedaan antara kondisi di Amerika Serikat, tempat Mr. Robert Kiyosaki berinvestasi properti, dan kita di Indonesia.
Di Amerika Serikat, bunga kredit bisa sekitar 3% – 4% / tahun, sementara di Indonesia, bunga KPR sekitar 6% – 12% / tahun. Jadi apakah hal ini dapat dilakukan di Indonesia.
Tentu untuk melakukan hal yang sama di Indonesia, perlu ada sedikit modifikasi. Karena bunga KPR 6% – 12% / tahun, sementara pendapatan dari properti sewa hanya sekitar 2% – 3%, maka alternatifnya adalah mencari properti yang diskon besar sekali, misal diskon 70% (hal yang tidak mudah), atau diskon 50%, tapi pendapatan sewanya naik 50% di atas rata-rata.
Cara lain adalah mencari income properti selain dari sewa, misal dengan membuat bisnis di atasnya. Misal dengan ada bisnis indekos, rumah kontrakan, minimarket waralaba, warteg, atau bisnis-bisnis yang mudah dioperasikan lainnya.
Dengan bisnis lain ini, maka income yang didapat bisa lebih dari sekedar disewakan yang hanya 2% – 3% / tahun. Bisa 10% bahkan lebih per tahun. Tentu ada konsekuensi yang harus dijalani, yaitu keruwetan operasional bisnis-bisnis tersebut, dibanding hanya sekedar menyewakan. Misal keruwetan memiliki indekos adalah keruwetan menagih uang sewa bulanan, perbaikan pipa yang tersumbat, mengawasi penghuni supaya tidak melanggar hukum, dan lain2.
Tentu kita bisa menghilangkan atau minimal mengurangi kerumitan-kerumitan operasional ini, dengan mencari operator / mitra yang berpengalaman dan dapat dipercaya untuk menangani operasional properti tersebut.
Beberapa operator indekos menetapkan tarif management fee sebesar 10% – 15% dari penghasilan yang didapat, sebagai imbalan menangani kerumitan-kerumitan operasional tersebut. Tinggal kita yang berhitung, apakah pendapatan yang didapat setelah dipotong management fee tersebut masih lebih besar dari angsuran per bulan atau tidak.
Investasi properti ini dengan modal dari kredit, sehingga kita tidak keluar uang dari kantong sendiri. Dan angsuran yang timbul bisa diselesaikan dengan pendapatan dari properti tersebut. Sebagian besar katakanlah, 90% masalah sudah terselesaikan, anggap saja 90% harga properti selesai dengan kredit yang angsurannya dibayar sendiri oleh pendapatan dari properti tersebut. Tapi bagaimana dengan DP (Down Payment / Uang Muka), yang timbul akibat kredit tersebut?
Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mengatasi Down Payment ini, supaya kita tidak mengeluarkan uang dari kantong sendiri. Ada bukunya juga, yang judulnya “Nothing Down, How to Buy Real Estate, With Little or No Money Down” yang ditulis Mr. Robert G. Allen. Yang diklaim juga sebagai salah satu buku terlaris.
Banyak teknik-teknik Down Payment sekecil-kecilnya bahkan nol di buku tersebut, ada beberapa yang bisa dipraktekkan di Indonesia.Misal dengan meminjam Down Payment dari sumber keuangan lain, sehingga praktis kita bisa berinvestasi tanpa modal sendiri sama sekali.
Dengan cara ini maka 100% investasi bisa dilakukan dengan uang orang lain, dan bukan uang / modal kita, dan bisa dikatakan investasi properti ini adalah investasi tanpa modal, alias tanpa uang sendiri.
Tentu, perlu diingat juga, bahwa setiap investasi mengandung resiko, termasuk investasi properti tanpa modal seperti ini. Kita harus berhati – hati sebelum melangkah, belajar dari banyak sumber, carilah orang – orang yang sudah berhasil mempraktekkannya, dan belajar dari mereka yang sudah berhasil mempraktekkan nya.
Jadi apakah bisnis properti bagi pemula tanpa modal besar itu benar – benar bisa dilakukan (di Indonesia terutama), atau bohong? Kita yang bisa menentukannya.
